Le prêt immobilier est une étape incontournable dans l’achat d’un bien. L’acquéreur a d’ailleurs 45 jours à compter de la signature du compromis de vente pour présenter un accord de principe au vendeur. Impossible de finaliser la transaction sans ce document.
Sauf que pour beaucoup de monde, il s’agit d’une succession de documents impossible à gérer. Nous allons donc tenter de démêler tout cela.
Quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt immobilier ? Comment monte-t-on un dossier de financement ? Quels sont les pièges à éviter ?
La réponse à vos questions en cinq minutes chrono.
Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?
Les banques deviennent frileuses. Elles sont moins promptes aux financements qu’elles ne l’étaient. Les études montrent que sur 100 dossiers acceptés en 2019, 13 ne le sont plus en 2020. Cela signifie que 13% des demandes auparavant acceptées, sont aujourd’hui rejetées. Par conséquent, il est indispensable de soigner son apparence et de montrer patte blanche.
Une capacité d’endettement inférieure à 33%
En bref, vos revenus nets ne doivent pas être amputés de plus de 33% par vos crédits, quelle que soit leur nature.
Un apport de 10% minimum
Vous êtes en mesure de fournir entre 10% et 20% de la somme empruntée à votre banque. C’est ce qu’on appelle l’apport. Plus il est important, plus vous pourrez négocier les intérêts à la baisse.
Des ressources qui permettent de rembourser votre prêt immobilier
Votre reste-à-vivre reste convenable une fois la mensualité du prêt et toutes vos charges déduites. La banque inspectera :
– Vos derniers avis d’imposition,
– Vos relevés bancaires (et donc votre comportement face à l’argent),
– La stabilité de votre situation professionnelle,
– Votre situation personnelle (divorce récent, état de santé, âge…).
Ne pas être à découvert
L’organisme prêteur vérifiera que vous n’êtes pas trop souvent à découvert. Dans le cas contraire, il estimerait votre situation économique trop fragile pour y ajouter un crédit.
Un bien rassurant pour les créanciers
Votre demande de prêt comporte aussi des indications sur le bien que vous convoitez. À cette occasion, la banque évaluera les risques liés à votre achat, et son prix de revente dans les années qui suivent.
Pour finir, nous préciserons que les frais de notaires sont imputés à l’emprunteur. Ils représentent en moyenne 0,50% du montant alloué. À cela s’ajoutent les frais liés à l’achat : 8% du prix de vente si vous investissez dans l’ancien, 3% si vous achetez un bien neuf.
Monter un dossier de financement
Dédramatisons cette étape qui parait si complexe. Il suffit de réunir certaines pièces :
– Vos trois derniers relevés bancaires,
– Vos trois derniers relevés d’imposition,
– Un justificatif de domicile récent (par exemple une quittance de loyer ou une facture d’électricité…),
– Vos trois dernières fiches de paie,
– Votre contrat de travail (facultatif mais apprécié),
– Une photocopie de votre pièce d’identité et de votre livret de famille,
– Le compromis de vente.
Vous comprendrez l’importance de préparer cette démarche en amont. Les relevés bancaires doivent donner envie à une banque de vous faire confiance sur les dix prochaines années. Vos dépenses et votre capacité d’épargne seront passées au crible.
Joignez à ce dossier tous les documents relatifs à vos crédits en cours. Ils permettront de calculer votre capacité d’endettement.
Les organismes de prêt exigent parfois que l’emprunteur dispose d’économies suffisantes pour honorer son crédit même s’il ne perçoit plus de revenus. Cette affirmation est d’autant plus vraie depuis la crise sanitaire.
Il est toutefois conseillé de jouer la carte de l’honnêteté. Les banques accordent souvent des prêts immobiliers à des clients en CDD s’ils justifient de rentrées d’argent continues. De même, les incidents de paiement arrivent à tout le monde. L’important est qu’ils ne soient pas trop fréquents.
Prêt immobilier : déjouer les pièges
Nous ne le répéterons jamais assez, un crédit est un engagement long, qui peut détruire votre quotidien s’il est mal choisi. Environ 150 000 ménages ont en effet été reconnus surendettés en 2018. Certains le sont à cause d’un mauvais investissement. Lisez attentivement chaque mot du contrat, même si c’est rébarbatif. Voici quelques points à prendre en considération.
Un prêt immobilier peut vous obliger à changer de banque
Notre conseil : multipliez les demandes. Ne vous cantonnez pas à votre seule banque. Monter plusieurs dossiers et faire jouer la concurrence permet de négocier un meilleur taux d’emprunt.
L’accord de principe n’est pas une réponse définitive. Vous n’êtes par conséquent engagé à rien jusqu’à ce que le contrat soit signé.
L’offre de votre établissement d’origine ne vous convient pas. Vous faites donc une demande de prêt dans une banque que vous ne connaissez pas.
En contrepartie, elle demandera certainement à ce que vous ouvriez un compte courant dans leur établissement et que vous y versiez la majeure partie de vos revenus. Cela signifie en fait que vous changez de banque. C’est loin d’être anodin. Vérifiez bien :
– Le montant des frais (en cas de remboursement anticipé notamment),
– La renommée de l’organisme (faites votre enquête sur internet),
– Le prix et la nature des services proposés en parallèle (assurances, tarifs des virements internationaux…).
Activez toutes les aides financières à votre disposition
Les jeunes acquéreurs connaissent-ils le prêt primo-accédants qui leur est réservé ? Ont-ils demandé à leur employeurs s’ils cotisaient au 1% Logement ?
Par ailleurs, le Prêt à Taux Zéro réduit de 40% le montant d’un investissement immobilier. En effet, le PTZ est accordé aux ménages les plus modestes, ceux qui ne sont pas encore propriétaires. Cette aide est cumulable avec un autre crédit. C’est la banque qui, après avoir signé une convention avec l’État, gère les demandes. Vérifiez que votre établissement propose bel et bien ce financement.
Vous investissez dans du neuf ? Pensez à la loi Pinel. Si votre bien est implanté dans une grande agglomération, il y a de fortes chances qu’il y soit éligible. Vous bénéficierez ainsi d’une défiscalisation intéressante, soit jusqu’à 4 000€ d’économies par an.
Choisir avec soin votre assurance emprunteur
Tout d’abord, sachez qu’il est possible de souscrire à une assurance emprunteur auprès d’un organisme qui n’est pas le prêteur. Cette assurance est obligatoire. Elle remboursera l’emprunt à votre place si vous rencontrez des difficultés (perte d’emploi, invalidité…).
Comparez les contrats afin de choisir la meilleure offre.
Soyez vigilant quant aux clauses d’exclusion, qui détaillent les situations dans lesquelles l’assurance ne rembourse rien.
Certaines interdisent notamment la pratique de “sports à risques” tels que le ski et l’escalade. Elles ne couvrent pas non plus les incidents liés à un mauvais comportement de l’assuré. Nous citerons par exemple :
– Les infractions pénales (délits routiers, bagarre…)
– L’usage d’alcool et de drogues,
– La prise de médicaments non-prescrits par un médecin…
Vous voyagez souvent ? Contrôlez alors que votre contrat d’assurance inclue les accidents survenus à l’étranger.
Certaines professions à risques font en outre l’objet d’une clause d’exclusion. D’où l’importance de bien lire chaque paragraphe.
En vertu de la loi Scrivener, vous disposez de dix jours à compter de la signature du prêt pour vous rétracter. N’hésitez pas à le faire si vous détectez une clause qui n’est pas à votre avantage ou des frais cachés.
Conclusion
En conclusion, nous parlerons des stratégies à adopter si vos demandes de prêt sont refusées.
Première étape : se poser les bonnes questions. Pourquoi ce prêt ne m’a-t-il pas été accordé ? Remédiez au problème et profitez de ce laps de temps pour augmenter votre apport.
Deuxième étape : continuer sa prospection en faisant appel à d’autres organismes. Les grands groupes et les banques généralistes ont plus de moyens financiers. Ils sont donc plus souples dans leurs décisions. Comme précisé dans la dernière partie, méfiez-vous des offres trop empressées. Elles cachent parfois des taux d’intérêts exorbitants et des frais cachés.
Sollicitez un agent immobilier ou un courtier en crédit immobilier. Experts dans ce type de transactions, ils vous guideront pas à pas dans votre projet.5 minutes pour comprendre le prêt immobilier
