Le terme “caution” est souvent utilisé à tort. En effet, la caution est la personne qui se porte garant du logement. Elle palliera aux éventuels impayés et aux dégradations causés par le locataire. Au contraire, le dépôt de garantie est une somme d’argent équivalente à un mois de loyer hors-charges, versée au propriétaire lors de la signature du bail.
Cet argent suscite beaucoup d’interrogations : quels sont les délais légaux qui encadrent sa restitution ? Pour quels motifs un propriétaire peut-il retenir une partie voire la totalité de la caution ? Comment être sûr de la récupérer ?
Cet article vous explique tout.
Comment être sûr de récupérer sa caution locative ?
Il y a effectivement un secret pour être certain de récupérer son dépôt de garantie. Il faut rendre le logement dans le même état qu’il a été loué, sinon mieux.
Comblez les trous de cheville percés dans le mur de la chambre et placez une goutte de mastic à l’endroit où était accrochée la photo de votre enfant.
Changez les clenches de porte détériorées et remplacez les laies de papiers peint arrachées par vos oiseaux.
Vous serez ainsi assuré de récupérer votre caution. Car en effet, “les menus raccords de peinture et tapisseries” sont à la charge du locataire (décret n°87-713 du 26 août 1987). Il en est de même pour “l’entretien courant” et les “menues réparations”.
Si le logement est conforme à son état initial, le propriétaire dispose d’un délai de 30 jours pour restituer la caution. Cela signifie qu’une salle à manger estimée en très bon état devra l’être à l’état des lieux de sortie. C’est pour cela que cette ultime formalité est essentielle. Une fois signé, vous rendrez les clés et il ne sera plus possible de faire marche arrière.
Il est fortement conseillé de prendre des photos lors de chaque état des lieux. Votre bonne foi sera ainsi incontestable.
Quels sont les motifs de retenue d’une caution ?
Certes, les retenues sur le dépôt de garantie sont une cause fréquente de litige entre propriétaires et locataires. Et en effet, en 2017, le Ministère de la Justice déplorait environ 5 800 plaintes liées à des cautions locatives. Les locataires se demandent donc souvent quelle est la limite, ce que le propriétaire considère comme dégradation. Essayons d’éclaircir ce point.
Quelle différence entre usure et dégradation ?
La vétusté est définie comme suit dans l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 : “état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est composé le logement”.
Cela signifie que :
– Les murs jaunis,
– La couleur du sol qui se modifie sous l’effet du soleil,
– Les champignons qui apparaissent dans une salle de bains sans fenêtres,
Ne peuvent par exemple pas être imputés au locataire. Le Code Civil déclare par ailleurs que les dégradations causées par “la vétusté” ou une “force majeure” sont à la charge du propriétaire (article 1755).
Au contraire, un trou dans le mur ou dans une porte seront assimilés à des dégradations. Tout dégât causé par une faute du locataire est déductibles de la caution.
Nous citerons notamment les brûlures de cigarettes sur le sol, les fissures dans la faïence de la baignoire ou encore les griffes de chat qui lacèrent la tapisserie.
La vétusté d’un bien immobilier n’est pas évaluée au hasard. Chaque ville établit un barème qui lui est propre. Ce barème est dit “grille de vétusté”.
La retenue sur caution pour nettoyage
Il est possible que le propriétaire juge l’appartement sale. Il fera alors venir une entreprise de nettoyage. Ces heures seront facturées puis déduites de la caution. Pour éviter cela, il est conseillé de :
– Lessiver les murs et les sols,
– Nettoyer les plinthes et les vitres,
– Entretenir les aérations,
– Détartrer la salle de bains.
En bref, il faut rendre le bien immobilier dans l’état où il a été loué.
La retenue pour remise en état
La remise en état, ce sont en fait toutes les petites choses cassées ou non-remplacées. Les ampoules grillées, les fixations de douches cassées et les abattants de toilettes en font partie. Ils seront également facturés.
Les dégradations graves seront elles aussi notées dans l’état des lieux de sortie.
Peut-on récupérer sa caution sans état des lieux ?
Cette question est fréquente. Il reste néanmoins bon de savoir que l’état des lieux de sortie, comme celui d’entrée, est presque incontournable. Cependant, il arrive parfois que le propriétaire, pour une raison ou une autre, n’en fasse pas.
La jurisprudence est très claire dans ce cas. L’absence d’état des lieux signifie que le bien immobilier a été rendu en bon état. La caution sera donc rendue dans un délai d’un mois.
Le délai de restitution de la caution est dépassé : quels sont mes recours ?
Comme précisé en début d’article, le propriétaire est soumis à des délais légaux pour rendre la caution.
Que dit la loi ?
Il a en effet un mois si le bien immobilier est dans le même état qu’à la mise en location. Deux mois lui sont accordés si des dégradations sont constatées.
Passé ce délai, le propriétaire doit payer 10% de majoration pour chaque mois de retard.
La tentative de conciliation
Impossible de récupérer le dépôt de garantie malgré vos multiples sollicitations ? Il est alors l’heure d’officialiser votre requête. Commencez par envoyer une mise en demeure A/R adressée à votre propriétaire..
Il est ensuite pertinent de saisir la Commission Départementale de Conciliation, la CDC. Cette commission est composée de propriétaires et de locataires. Elle tâche de trouver un terrain d’entente entre les deux parties.
Dans un second temps et en l’absence de réaction, vous solliciterez le tribunal judiciaire au moyen du cerfa n°15728 (en voici la notice). Le juge décidera peut-être de nommer un conciliateur, chargé de régler le litige. La décision qui découlera de cette médiation aura valeur de décision judiciaire et devra être appliquée.
Enfin, le locataire en attente de restitution de sa caution peut aussi faire convoquer le bailleur devant un juge.
Saisir le tribunal
L’avocat n’est dans ce cas pas obligatoire. Pour faire la demande et si la somme en jeu ne dépasse pas les 4 000€, il faut remplir le cerfa n°11764(+ notice). et le déposer au greffe du tribunal judiciaire le plus proche du logement dont il est question.
Si au contraire, le litige porte sur plus de 4 000€, le locataire passera par un huissier pour faire délivrer une assignation à comparaître au propriétaire. C’est le juge qui décidera ensuite s’il ordonne ou non une injonction de payer.
Note : le délai de prescription en matière de baux est de trois ans. Passé ce délai, vous ne pourrez plus saisir le tribunal ni récupérer votre caution locative.
Conclusion
Pour finir, nous donnerons un conseil aux locataires qui déménagent et se trouvent en difficultés pour payer leur nouvelle caution. Il existe désormais un dispositif nommé Visale, qui avance le dépôt de garantie et se porte caution solidaire des travailleurs précaires. Cette aide d’État remplace le Locapass. Grâce à elle, vous attendrez plus sereinement l’arrivée de votre caution précédente.
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